中新经纬7月4日电 (薛宇飞)2021年6月底，中国首批9只公募REITs集中上市，截至2025年上半年末云管家，上市REITs产品达到68只。从二级市场的表现看，2024年、2025年，多只REITs二级市场的价格不断上涨，REITs当前的总市值已突破2000亿元人民币。
由于强制分红，4年多时间里，已有57只上市REITs进行了252次分红，合计分红总额超过220亿元。
数量位居亚太地区首位
2021年6月底，首批9只公募REITs集体上市，到当年末，又有2只REITs上市。2022年、2023年、2024年及截至2025年上半年末，分别有13只、5只、29只、10只REITs发行上市，合计达68只。
中金基金在公司微信公众号发文称，在数量方面，中国内地公募REITs先后超过中国香港、澳大利亚、新加坡和日本，已位居亚太地区REITs市场首位。
参考中证REITs全收益指数的走势，在2022年、2023年、2024年及截至2025年上半年末，该指数分别累计上涨0.02%、-22.67%、12.31%、14.21%。得益于二级市场价格的上涨，截至2025年上半年末，68只REITs的总市值约为2054.75亿元。
具体来看，截至2025年上半年末，平安宁波交投REIT的市值突破百亿元，约为103.01亿元，华夏华润商业REIT等8只产品的市值在50亿元以上。68只REITs的平均市值约为30.22亿元。
从REITs的发行机构看，华夏基金共计发行了14只REITs，位居行业第一位；其次是中金基金，发行数量为10只，位居行业第二位；国泰君安资管、华泰证券资管分别发行了4只云管家，并列第三位；其余基金管理人的发行数量在3只及以下。
对于近几年REITs市场快速扩充的原因，博时基金REITs业务营运总监刘玄对中新经纬表示，一是，公募REITs的政策支持不断加强。政策支持更多基础资产类型纳入发行范围，基础资产类型不断增加。同时，REITs的审核机制不断优化，发行审核效率不断提高。
刘玄表示，二是，近年来REITs市场的投资需求持续增长，也促进了市场的快速扩容。一方面，投资机构的投资需求明显多元化，投资者为了分散风险主动对大类资产进行多元化配置。另一方面，保险资金等机构投资者的参与度进一步有所提高：保险资金等机构投资者对长期收益的资产需求较大，公募REITs的现金流和分红特性符合其投资要求。机构投资者参与公募REITs的积极性不断提高，为市场带来了大量的资金和需求。
刘玄称，三是，低利率环境下，公募REITs凭借其较高的分红率、适中的风险水平受到市场青睐。较低的利率环境使投资者对较低风险的资产需求增加，亦有利于公募REITs的发行和扩容。
累计分红超220亿元
中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》规定，基础设施基金应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。基础设施基金的收益分配在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。
据Wind数据统计，2021年6月至2025年上半年末，共有57只已上市REITs进行了分红，合计分红总额约为220.87亿元，其中，平安广州天河REIT等8只产品的累计分红额度超过10亿元。
REITs分红频次相对较高云管家，有26只产品的累计分红次数达到或超过5次，其中，华夏中国交建REIT等4只产品的分红次数超过10次。
“短期内，我们认为当前市场仍处在固收资金抢配高息资产的逻辑框架之中，REITs凭借其相对稳定的现金流和高分红特性，成为资金配置的优选项之一。”中金公司在近日的研报中称。
除了分红，在近两年，已上市REITs二级市场价格不断走高。据Wind数据统计，2024年及2025年上半年，已上市REITs二级市场价格的平均涨幅分别约为11.48%、19.40%。
从2025年上半年二级市场价格涨幅看，68只REITs产品中，仅有中金湖北科投光谷REIT的价格下跌，其余67只产品二级市场价格均为上涨。今年上半年，有31只REITs二级市场价格的累计涨幅超过20%，其中，有15只的价格涨幅超30%。上半年，嘉实物美消费REIT的价格涨幅最大，累计上涨约50.35%。
“本轮REITs牛市主要由三大核心因素驱动：一是，2024年底无风险利率下行，开启本轮REITs牛市；二是，‘固收+’配置诉求增强，头部机构大幅增持，驱动市场持续创新高；三是，消费、保租房等优质业态抗周期优势突出。”中信建投证券在近日的研报中称。
REITs资产类型或更为丰富
今年6月，中银中外运仓储物流REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT、华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农REIT 5只产品发布了招募说明书，处于投资者认购状态。其中，南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT均是以数据中心为底层资产的产品，尚属新的品种。
刘玄表示，根据现行政策分类，目前已上市的公募REITs基础设施资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源发电、交通基础设施、消费基础设施共计七大类。
“一方面，这七大类资产细分行业的资产还有待进一步挖掘，同时试点政策鼓励的文旅基础设施、市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施等也在积极探索之中。另一方面，目前，酒店、写字楼等商业地产项目尚不属于试点范围，从境外市场发展经验来看，未来，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，REITs资产类型也将更为丰富，经营相对稳定可控、分红收益预期较为稳定、运营韧性较强的资产更易受到投资者青睐。”刘玄说。
中信建投在上述研报中预测，通过未来3年的常态化发行，整个REITs市场市值或达到4000亿元至5000亿元量级，上市数量达到100只以上体量后，将逐步走向供需平衡。
策略方面，中信建投称，持续看好C-REITs作为核心资产的稀缺性、优质性，首推一级市场的网下打新及战略配售。今年下半年，REITs市场压力与动力并存，有望在波动后再创新高。建议投资者聚焦“优质内需赛道+景气度修复资产”两条主线，包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道；以及运营管理能力较强的厂房资产、出租率持续提升的仓储物流资产、车流量持续向好的高速资产。风险层面，投资者需关注今年下半年集中解禁的影响，部分机构止盈意愿或有所强化。
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责任编辑：魏薇 李中元云管家
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